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楼市政策收紧内房投资趋缓(2016.12 上)
作者:鲁政委 | 来源:商业文化杂志 | 编辑:王思涵 | 更新时间:2016-12-5 14:07:06 【字体: 字体颜色

 

 

  鲁政委,湖北省随州市环潭镇人,经济学博士,兴业银行首席经济学家,市场研究总监。


  2010年被上海市政府确定为”上海金融领军人才“、“首届沪上十大金融创新人物”,在金融界和百度新闻联合评选的“2011年度中国最受关注的十大经济学家”中以“前瞻”名列榜首;2010年度和2011年度连续两年“第一财经金融价值榜之最佳中国分析师”。

  市场普遍认为,内地房价存在着“三年一周期”的特徵:从70大中城市二手住宅价格指数来看,中国主要城市的房价增速大约每三年会经历一个“上涨─下跌”的轮回。这是房价的周期,而房地产投资的周期却鲜有人关注。事实上,中国的住宅新开工面积波动也具有鲜明的周期性特徵,而这种周期性特徵在近年来发生了重要变化。同时,供地、房地产销售与投资之间的联动关系也发生了改变。


  本文将围绕房地产周期的新特徵展开讨论。


  1、房地产周期的新变化

 

    以2012年7月为分界,中国的房地产周期发生了四个重要变化。


  第一,新开工涨跌周期缩短。在2012年7月之前,中国住宅新开工面积增速大约每两至三年会经历一轮“从上涨到下降”的波动。然而,2012年7月之后,新开工增速的波动周期已显着缩短,目前只有十五个月左右。


  第二,销售相对于投资:从领先到同步。2012年7月之前,商品房销售增速往往领先于房地产投资增速,销售增速见顶早于投资增速见顶约半年以上。


  例如,在2009年至2011年的房地产周期中,房地产销售增速于2009年11月见顶,但房地产投资增速在2010年5月见顶。但在2012年7月之后,商品房销售增速和房地产投资增速呈现同步变化。例如,今年房地产销售增速和投资增速同时在4月见顶。


  第三,供地与新开工:从领先到几近同步。2012年7月之前,住宅用地供应的增速领先于住宅新开工面积的增速。在2009至2011年的楼市周期中,100城市住宅地供应面积增速在2010年2月见顶,而住宅新开工面积增速在2010年7月见顶。


  2012年之后,住宅地供应增速与住宅新开工面积增速的变动时点更为接近。在当前所处的楼市周期中,100城市住宅地供应增速在2016年3月见顶,而住宅新开工面积增速在2016年4月见顶。


  第四,新开工与施工:从领先到同步。


  2012年7月之前,住宅新开工面积增速领先于施工面积增速。例如,在2009年到2010年的楼市周期中,新开工面积增速于2010年5月见顶回落,而施工面积增速直到2011年2月才见顶回落。二者相差9个月。2012年7月之后,新开工面积增速和施工面积增速的变化时点更为接近。2012至2014年的楼市周期中,新开工面积增速于2013年2月见顶,施工面积增速在两个月后见顶。新开工面积增速在2014年2月开始回调,而施工面积增速在2014年3月开始回调。


  2、楼市新特徵的背后

 

    房地产周期的变化,实际上体现了2012年前后中国楼市政策的三大变化。

 

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